相続税対策にマンション購入は有効か？

「相続税が高すぎる」「財産の大半を税金で持っていかれるのでは」そんな不安を抱えていませんか。特に足立区で事業を営む経営者の方にとって、築き上げた資産をどう次世代に引き継ぐかは、避けて通れない重要な課題です。

実は、マンション購入という方法で、相続税を大幅に減らせる可能性があります。現金1億円はそのまま1億円として課税されますが、同じ金額で購入したマンションなら、税務上の評価額を6000万円程度まで圧縮できることもあるのです。

ただし、2024年の制度改正により、これまでのような単純な節税対策は通用しなくなりました。正しい知識と戦略なしに進めれば、かえって損失を生む恐れもあります。

この記事では、マンション購入による相続税対策の仕組みから最新の制度変更、そして実践する際の注意点まで、足立区の税理士として培った知見をもとに詳しく解説します。あなたの大切な資産を守り、確実に次世代へ引き継ぐための道筋が、きっと見つかるはずです。

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相続税対策としてのマンション購入のメリット

相続税評価額の圧縮効果

家族が残してくれた財産を次の世代へと引き継ぐとき、避けて通れないのが税金の問題です。現金や預金をそのまま相続すると、その額面どおりに税金の計算が行われます。でも実は、同じ価値の財産でも形を変えることで、税金を合法的に減らす方法があるのです。

マンションを購入すると、不思議なことが起こります。たとえば1億円で購入したマンションでも、税金を計算するときの評価額は6000万円から7000万円程度になることが多いのです。この差額の3000万円から4000万円分に対しては、実質的に税金がかからなくなるという仕組みが成り立つのです。

なぜこのような違いが生まれるのでしょうか。それは建物の評価が固定資産税評価額で計算され、これは実際の建築費の約5割から7割程度に設定されているためです。土地についても路線価という基準で評価され、これも実際の取引価格の約8割程度となっています。このふたつの評価方法が組み合わさることで、購入価格と税務上の評価額との間に大きな開きが生まれ、結果として税負担を軽くすることができるわけです。

賃貸収入を期待できる収益性

マンションを購入して人に貸し出すことで、毎月安定した家賃収入を得られるようになります。この収入は相続する前であれば生活費や老後の資金として活用でき、相続後も遺族の収入源として役立ちます。

特に都市部の駅近マンションは賃貸需要が高く、空室になりにくいという特徴があります。たとえば都心のワンルームマンションなら、月額10万円前後の家賃収入が見込め、年間で120万円の収益が期待できます。この収益性の高さは、単に税金を減らすだけでなく、資産を増やしながら相続の準備ができるという二重のメリットをもたらします。

さらに賃貸に出している物件は、自分で住んでいる物件よりも税務上の評価額が低くなります。これは貸家評価という特別な評価方法が適用されるためで、建物の評価額がさらに約3割減額されるのです。土地についても貸家建付地として評価され、こちらも約2割程度評価が下がります。このように賃貸経営をすることで、税金面でもさらに有利な状況を作り出せるのです。

借入を利用した債務控除の活用

マンション購入の際にローンを組むと、その借入金は相続財産から差し引くことができます。これを債務控除といい、税金の計算上とても重要な仕組みとなっています。

たとえば2億円の財産を持っている人が、1億円のローンを組んで1億円のマンションを購入したとします。購入したマンションの税務上の評価額が4000万円だった場合、相続財産は現金1億円とマンション評価額4000万円から借入金1億円を引いた4000万円となります。つまり、もともと2億円だった相続財産が4000万円まで圧縮され、大幅な節税効果が得られることになります。

ただし借入には金利負担や返済のリスクがつきものです。将来の家賃収入でローン返済が十分まかなえるか、万一空室が続いた場合の対策はできているか、慎重に検討する必要があります。最近では低金利が続いていますが、金利上昇の可能性も考慮に入れて計画を立てることが大切でしょう。

相続税対策におけるマンション購入の仕組み

不動産評価額が現金より低くなるメカニズム

現金1億円と1億円で買ったマンションでは、税金を計算するときの評価がまったく異なります。現金はそのまま1億円として計算されますが、マンションは複雑な評価方法によって実際の価格よりもずっと低く評価されるのです。

建物部分は各市町村が決める固定資産税評価額で評価されます。この評価額は一般的に建築費の5割から7割程度に設定されているため、新築マンションであっても購入価格の半分近くまで評価額が下がることがあります。土地部分については国税庁が公表する路線価を基準に計算され、こちらは実際の取引価格の約8割程度となっています。

マンションの場合、土地は敷地全体を住戸数で割った持分として評価されます。高層マンションほど一戸あたりの土地持分は小さくなり、結果として土地の評価額も低くなります。このような評価の仕組みがあるため、現金で持っているよりも不動産として所有したほうが、税務上有利になるわけです。

区分マンションや貸家評価の特性

区分所有マンションには独特の評価方法があり、これが税金対策として注目される理由となっています。マンション全体の土地や建物を、それぞれの所有者が持分に応じて分け合う形になるため、評価の計算も特別な方法で行われます。

賃貸として使用している場合には、さらに有利な評価を受けることができます。賃貸マンションは貸家として扱われ、建物の評価額から借家権割合（通常30パーセント）が控除されます。土地についても貸家建付地として評価され、こちらも約18から21パーセント程度評価が下がります。このように賃貸経営をすることで、自己使用の場合と比べて評価額を大幅に圧縮することが可能になるのです。

大規模マンションやヴィンテージマンションでは、この効果がさらに大きくなる傾向があります。大規模マンションは総戸数が多いため一戸あたりの土地持分が小さくなり、ヴィンテージマンションは築年数による減価が反映されて建物評価額が低くなるためです。

小規模宅地等の特例の適用可能性

被相続人が住んでいた自宅や事業用の土地については、小規模宅地等の特例という強力な節税制度を使うことができます。この特例を使うと、一定の面積まで土地の評価額を最大80パーセントも減額できるのです。

居住用の宅地の場合、330平方メートルまでの部分について評価額を80パーセント減額できます。たとえば評価額1億円の土地でも、この特例を適用すれば2000万円として計算されることになります。マンションの敷地についても、要件を満たせばこの特例を適用できる可能性があり、さらなる節税効果が期待できます。

ただし、この特例を受けるためには配偶者が相続するか、同居していた親族が相続して住み続けるなど、いくつかの要件を満たす必要があります。事前に要件を確認し、適用を受けられるよう準備しておくことが重要となるでしょう。

相続税対策としてのマンション購入における注意点とリスク

空室や修繕コストによる経営リスク

マンション経営で最も心配なのが空室のリスクです。家賃収入が途絶えても、管理費や修繕積立金、固定資産税などの支出は続きます。特に地方都市や駅から離れた物件では、入居者が見つからず何か月も空室が続くことがあります。

建物は時間とともに老朽化し、定期的な修繕が必要になります。外壁の塗装や防水工事、エレベーターの交換など、大規模修繕には多額の費用がかかります。築20年を超えるマンションでは修繕積立金が大幅に値上げされることも多く、月々の収支を圧迫する要因となります。

さらに設備の故障や水漏れなどの突発的なトラブルも発生します。エアコンや給湯器の交換、配管の修理など、予期せぬ出費が重なることもあるでしょう。これらの経営リスクを十分に理解し、余裕を持った資金計画を立てることが不可欠です。

相続時の納税資金不足の可能性

不動産ばかりに資産を集中させると、いざというときに現金が足りなくなる危険があります。税金は原則として現金で納める必要があるため、手元に十分な資金を残しておかなければなりません。

たとえば評価額2億円の不動産を相続した場合、税金だけで数千万円が必要になることがあります。このとき手元に現金がなければ、せっかく相続した不動産を売却して納税資金を作らざるを得なくなり、本末転倒の結果となってしまいます。

また、相続が発生してから10か月以内に申告と納税を済ませなければならないという期限もあります。この短期間で不動産を有利な条件で売却することは難しく、買い叩かれる可能性も高くなります。納税資金の確保は相続対策の基本中の基本であることを忘れてはなりません。

売却難や流動性の不安

不動産は株式や債券と違って、すぐに現金化することが困難な資産です。買い手を見つけるまでに数か月から1年以上かかることも珍しくありません。

特に地方の物件や築年数が古い物件、管理状態が悪い物件などは、なかなか買い手が現れないことがあります。売り急ぐと大幅な値下げを余儀なくされ、当初の想定よりもずっと安い価格でしか売却できないというリスクもあります。

景気の変動や周辺環境の変化によって、不動産価格が大きく下落することもあります。購入時には人気があった地域でも、企業の撤退や人口減少によって需要が激減し、資産価値が半分以下になってしまうケースも実際に起きています。

遺産分割時の相続人間トラブル

複数の相続人がいる場合、不動産の分割は大きな問題となります。現金なら簡単に分けられますが、マンション一室を物理的に分けることはできません。

共有名義にすると、将来の売却や賃貸の際に全員の同意が必要となり、意見が対立して身動きが取れなくなることがあります。特に相続人同士の関係が良好でない場合、些細なことで対立が深まり、最悪の場合は裁判にまで発展することもあります。

代償分割という方法もありますが、不動産を相続する人が他の相続人に現金を支払う必要があり、その資金の工面が新たな問題となります。遺言書を作成し、事前に分割方法を明確にしておくなど、トラブルを防ぐための準備が欠かせません。

節税目的とみなされるリスク（税務調査・追徴課税）

あまりにも露骨な節税対策は、税務署から否認される可能性があります。特に相続の直前に慌てて不動産を購入したり、明らかに節税だけを目的とした取引と判断された場合には、厳しい追及を受けることになります。

最高裁判所の判例でも、相続開始の直前に借入をして不動産を購入し、相続後すぐに売却したケースで、租税回避行為として否認された事例があります。このような場合、本来の評価額で計算し直され、延滞税や過少申告加算税などのペナルティも課されることになります。

税務署は不自然な取引や急激な資産の組み替えに注目しています。健康状態が悪化してから急いで対策を始めたり、相続後すぐに売却することを前提とした購入は避けるべきです。長期的な視点で計画的に進めることが、結果として最も確実な節税につながるのです。

相続税対策に関連するマンション購入の制度・評価基準の最新動向

2024年以降の評価ルール変更

令和6年1月1日から、マンションの評価方法が大きく変わりました。これまで市場価格と評価額の差が大きすぎるとして問題視されていた、いわゆるタワーマンション節税に歯止めをかける改正が実施されたのです。

新しいルールでは、マンションの評価に区分所有補正率という新たな計算方法が導入されました。この補正率は築年数、総階数、所在階、敷地持分の狭小度という4つの要素から計算され、市場価格との乖離が大きい物件ほど評価額が引き上げられる仕組みになっています。

具体的には、評価乖離率という指標を計算し、その結果に応じて従来の評価額に補正を加えます。たとえば築5年、33階建ての30階にある物件の場合、従来なら7000万円だった評価額が1億1000万円程度まで引き上げられる可能性があります。この改正により、特に高層階のマンションを使った過度な節税は難しくなりました。

ただし、すべてのマンションが影響を受けるわけではありません。評価水準が0.6以上1.0以下の物件については、従来どおりの評価方法が適用されます。一般的な中低層マンションや築年数の古い物件では、影響が限定的となるケースも多いでしょう。

この改正は過度な節税を防ぐ一方で、計算がより複雑になったという側面もあります。購入を検討する際には、事前に評価額のシミュレーションを行い、改正後の節税効果を正確に把握することが重要です。特に足立区のような都心へのアクセスが良い地域では、物件選びの基準も変わってくるかもしれません。

相続税対策としてのマンション購入を実践する際のポイント

制度変更や判例を踏まえた計画的な相続対策

税制は常に変化しており、今有効な対策が将来も通用するとは限りません。2024年の評価ルール改正のように、国は過度な節税に対して規制を強化する傾向にあります。だからこそ、単純な節税テクニックに頼るのではなく、本質的な資産形成と税務対策を組み合わせた戦略が必要になってきます。

最近の判例を見ると、相続開始の数年前から計画的に準備を進めていたケースでは、税務署も正当な対策として認める傾向があります。一方で、病気などで余命が限られてから慌てて不動産を購入したり、明らかに市場価値と乖離した物件を選んだりすると、租税回避行為として否認されるリスクが高まります。

計画を立てる際は、まず現在の財産構成を正確に把握することから始めます。預貯金、株式、不動産などの資産をリストアップし、それぞれの評価額と将来の見通しを検討します。次に家族構成や相続人の状況を考慮し、誰にどの財産を引き継ぐのが最適かを検討します。

そして最も重要なのは、節税だけでなく相続後の生活設計まで含めて考えることです。残された家族が安心して暮らせるよう、収益性の高い物件を選んだり、管理しやすい立地を選んだりすることも大切な要素となります。

メリットとリスクをバランスよく提示

マンション購入による節税効果は確かに魅力的ですが、それだけで判断するのは危険です。不動産投資としての収益性、将来の資産価値、管理の手間、相続人の意向など、さまざまな角度から検討する必要があります。

メリットとしては、評価額の圧縮による節税効果、安定した家賃収入、インフレに強い実物資産としての価値などが挙げられます。特に都市部の優良物件は需要が安定しており、長期的な資産形成にも適しています。一方でリスクとしては、空室による収入減少、建物の老朽化による修繕費の増加、不動産市況の変動による価格下落、流動性の低さなどを十分に理解しておく必要があります。

成功のカギは、これらのメリットとリスクを正しく理解し、自分の状況に合った判断をすることです。年齢や健康状態、家族構成、保有資産の規模、相続人の数や関係性など、人によって最適な対策は異なります。

また、すべての資産を不動産に集中させるのではなく、現金や金融資産とのバランスを保つことも重要です。納税資金の確保はもちろん、急な出費に対応できる流動性も確保しておかなければなりません。

専門家のアドバイスを受けることも欠かせません。不動産の選定には不動産会社や不動産鑑定士、税務については専門知識を持った税理士、相続全体の設計には相続に詳しい専門家など、それぞれの分野のプロフェッショナルと連携することで、より確実な対策が可能になります。

最終的には、節税効果と投資リスクのバランスを慎重に検討し、家族全員が納得できる形で進めることが、真に成功する相続対策といえるでしょう。足立区にお住まいの経営者の方々にとって、地域に根ざした専門家のサポートを受けながら、着実に準備を進めていくことが、安心できる相続への第一歩となるはずです。

>>相続税の土地評価を自分で計算するやり方

相続税対策としてのマンション購入のまとめ

相続税対策としてマンション購入を検討する際には、メリットとリスクを総合的に判断することが大切です。現金や預貯金を不動産に変えることで、税務上の評価額を大幅に圧縮できる効果があります。特に賃貸経営をすることで、さらなる評価減と安定収入の両方を得られる可能性があります。

しかし、2024年の制度改正により、これまでのような極端な節税は難しくなりました。新しい評価ルールでは、市場価格との乖離が大きいマンションほど評価額が引き上げられるため、物件選びがより重要になっています。空室リスクや修繕費の負担、相続人間のトラブルなど、さまざまなリスクも考慮しなければなりません。

成功のカギは、長期的な視点で計画を立て、節税だけでなく資産形成全体を見据えることです。足立区で事業を営む経営者の方にとって、地域に精通した税理士のアドバイスを受けながら、着実に準備を進めることが安心への第一歩となるでしょう。